Het voorlopig koopcontract (contracto promessa de compra e venda) laat u opmaken door uw eigen advocaat. Uw makelaar kan u helpen deze te vinden. De advocaat controleert of de eigendomspapieren, vergunningen en overige documenten van het onroerend goed in orde zijn voor de verkoop.
Vervolgens stelt de advocaat een voorlopig koopcontract op. In dit contract kunt u zo nodig ontbindende voorwaarden laten opnemen die voor u belangrijk zijn. Belangrijk om te weten is dat de advocaat hier voor ú werkt en dus úw belangen behartigt.
Bij het voorlopig koopcontract betaalt u een aanbetaling aan de eigenaar. Dit is meestal een bedrag tussen de 10% en 20% van de afgesproken prijs. Zowel de ontbindende voorwaarden als de hoogte van de aanbetaling is iets waarover koper en verkoper het samen eens moeten zijn.
Het contract wordt opgesteld in het Portugees. Als u zelf geen Portugees begrijpt, is het handig een advocaat te kiezen die Engels spreekt of een andere taal die u begrijpt. U kunt ook overwegen het contract door een officiële vertaler in het Nederlands te laten vertalen.
Behalve de eigendomsregistratie, is het goed om met de advocaat duidelijkheid te krijgen over de volgende zaken:
- Heeft de eigenaar alle belastingen over het eigendom betaald?
- Bestaan er rechten voor anderen op uw land? U kunt dan denken aan een recht van overpad of rechten op gebruik van water, of zijn er afspraken met de plaatselijke herder over het weiden van zijn kudde op uw grond.
- Is de oppervlakte van het onroerend goed in overeenstemming met wat er geregistreerd is?
- Zijn er buren die het eerste recht op koop hebben?
- Heeft het huis een woonvergunning?
- Kunt u doen met het onroerend goed wat u van plan bent? Mág er op die plek een camping? Mag u met of zonder vergunning het huis verbouwen? Etc.
Mochten alle bovenstaande zaken nog niet duidelijk zijn, dan kunnen die in periode tussen het voorlopig koopcontract en het definitieve koopcontract, nog uitgezocht worden. Met uw advocaat kunt u afspreken welke zaken belangrijk zijn als ontbindende condities op te nemen. In het voorlopig koopcontract wordt genoemd vóór welke datum het definitieve koopcontract wordt getekend.
Een extra zekerheid die u kunt inbouwen bij het voorlopig koopcontract is de ´erkenning van handtekeningen´.
De koper en de verkoper ondertekenen het voorlopig koopcontract. Op dat moment betaalt de koper ook het bedrag van aanbetaling aan de verkoper. Mocht u zelf niet aanwezig kunnen zijn bij de formele procedures, dan kunt u iemand machtigen om de zaken voor u af te handelen. Dat kan de advocaat zijn.
Aanbetaling
In de Portugese wet is de procedure van rechten en plichten rond de aanbetaling vastgelegd.
Het komt erop neer dat als u afziet van de koop, de verkoper het bedrag van de aanbetaling kan houden. Mocht de verkoper afzien van de verkoop dan moet die het aanbetaalde bedrag vermeerderd met nóg een keer dat bedrag aan de koper betalen.
Eventuele uitzonderingen op de regel kunt u vastleggen als ontbindende conditie in het voorlopig koopcontract. U kunt bijvoorbeeld als conditie laten opnemen dat het contract alleen geldig is, als u vóór de de definitieve koopdatum een document heeft ontvangen waarin door de gemeente wordt bevestigd dat u op de grond mag bouwen. Als de reactie van de gemeente inhoudt dat u niét op de grond mag bouwen, wordt het contract ontbonden en moet de verkoper u uw aanbetaling terugbetalen.
Als koper of verkoper om een niet in het contract opgenomen reden afzien van de transactie, hebben beide partijen volgens de Portugese wet het recht de andere partij via een gerechtelijke procedure te dwingen zich aan de afspraak te houden.
