O contrato preliminar (contracto Promessa de Compra e Venda) pode ser elaborado pelo seu advogado. O seu agente imobiliário pode ajudá-lo a encontrar um advogado, no caso de ainda não ter um. O advogado verifica os documentos de propriedade, autorizações e outros documentos da propriedade para que a venda se realize sem problemas.
Em seguida, o advogado elabora um contrato preliminar. Neste contrato, pode, se necessário, incluir condições que sejam importantes para si. Nesta situação é Importante ter em mente que o advogado trabalha para si e que, portanto, protege os seus interesses.
No contrato preliminar é pago um depósito ao proprietário. Geralmente numa quantia entre os 10% e os 20% do preço previamente acordado. Tanto as condições precedentes no contracto tal como a altura do depósito são algo que o comprador e o vendedor devem acordar entre si.
Além do registo de propriedade, é importante ser esclarecido pelo advogado sobre as seguintes questões:
- Será que o proprietário pagou todos os impostos sobre a propriedade?
- Existem direitos de terceiros sobre o seu terreno? Tais como o direito de passagem, direitos de utilização da água ou acordos com pastor local sobre o seu rebanho pastar no seu terreno.
- A área da propriedade coincide com a área indicada no registo?
- Existem vizinhos que têm direito de preferencia na compra?
- A casa tem licença de habitação?
- Pode realmente utilizar a propriedade para o fim pretendido? Pode, naquele local, fazer um parque de campismo? Pode remodelar a casa, com ou sem uma licença? Etc..
No caso de todas as questões acima referidas ainda não estarem completamente esclarecidas, estas poderão ser resolvidas durante o intervalo de tempo entre o contrato de promessa e a escritura final. Com o seu advogado deve decidir quais as questões que são importantes incluir no contracto como condições resolutivas. No contrato preliminar constará a data até à qual a escritura deverá ser firmada.
Uma segurança adicional que pode solicitar no contrato preliminar é o “reconhecimento de assinaturas”.
O comprador e o vendedor assinam o contrato preliminar. Nesse momento o comprador entrega também a quantia de pré-pagamento, previamente acordado, ao vendedor.
No caso de não poder comparecer aos atos formais, pode instruir alguém com uma procuração, de forma que possa ser representado, este alguém também poderá ser o seu advogado.
Pagamento
No Direito Português, todo o procedimento de direitos e deveres relativamente ao pagamento está previsto na legislação.
Isso significa que se o comprador abandonar a venda, o vendedor guarda o valor já recebido durante o contracto de promessa. Se o vendedor desistir da venda deve devolver ao comprador a quantia recebida acrescida de uma vez a totalidade do valor recebido.
Todas as exceções à regra podem ser incluídas como condição resolutiva no contracto preliminar. Por exemplo, que a validade do contrato depende da receção de um documento municipal confirmando a capacidade de construção do terreno em causa. Na eventualidade de uma resposta negativa por parte do município o contrato é dissolvido e restituído o valor já pago por parte do vendedor.
Se o vendedor ou comprador mudarem de postura relativamente à transação, sem razão prevista no contrato preliminar, tem qualquer uma das partes o direito de proceder juridicamente de forma a compelir a outra parte a honrar o contrato.
